Haus und Wohnung: Vermieten oder verkaufen?

Ob Erbfall, Scheidung oder auch ein arbeitsbedingter Umzug: Können oder möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht (mehr) selbst bewohnen, so müssen Sie sich als EigentümerIn zeitnah darüber Gedanken machen, was anderweitig die beste Lösung für Sie und Ihre Immobilie ist. Denn diese einfach leerstehend zu lassen, ist finanziell die denkbar schlechteste bzw. im Grunde gar keine Option. Es stellt sich also immer die grundlegende Frage, ob es besser ist, die betreffende Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen. In diesem Ratgeber-Beitrag erfahren Sie deshalb alles über die generellen Vor- und Nachteile von Immobilienvermietung und -verkauf sowie alle wichtigen Anhaltspunkte zur Entscheidungsfindung, was in Ihrem persönlichen Fall die sinnvollere Variante ist.

Generelle Tendenzen für ein Vermieten von Haus oder Wohnung

Verliert meine Immobilie zukünftig an Wert?

Die Preise am deutschen Immobilienmarkt sind in der Vergangenheit über viele Jahre immens gestiegen und obwohl schon seit geraumer Zeit von verschiedener Seite mit einem Einbruch gerechnet wird, lässt dieser bisher noch auf sich warten. Vielerorts sind die Immobilienpreise nach wie vor konstant hoch oder steigen gar weiterhin. Auch wenn zukünftig  Preisstürze möglich sind, sprechen einige Aspekte für ein langfristig doch recht stabiles Preisgefüge auf oberem Niveau und damit eher nicht für eine Nachteiligkeit, weiter im Besitz seiner Immobilie zu bleiben und zu vermieten:

• Entgegen früherer Prognosen eines schnellen Schrumpfens der Bevölkerung wird (zumindest für die nächsten Jahrzehnte) das Gegenteil der Fall sein. Eine wieder angestiegene Geburtenrate, steigende Lebenserwartung sowie Zuwanderung werden die deutsche Bevölkerung weiter wachsen lassen und damit am Immobilienmarkt für genügend Nachfrage sorgen.

• Trotz zahlreicher Neubauten ist der Wohnraum in den meisten Städten weiterhin knapp. Auch ein Ende der Tendenz zu kleineren Haushalten scheint nicht in Sicht während zeitgleich die durchschnittliche Quadratmeterzahl an beanspruchtem Wohnraum pro Person kontinuierlich ansteigt.

Stabile Mietpreise

Nicht nur die Kaufpreise, auch die Mieten sind vor allem in den Ballungsräumen über die Jahre angestiegen. Ebenso wie bei den Immobilienpreisen wird auch hier zwar von Experten immer wieder eine mögliche Umkehr dieses Trends prophezeit, doch wenn die Nachfrage weiterhin auf diesem konstant hohen Niveau bleibt (und nicht durch Neubauten ausgeglichen werden kann), bleibt auch der Mietmarkt ein Markt für Anbieter. Es ist deshalb durchaus möglich, dass die Mietpreise mancherorts durchschnittlich sogar noch weiter steigen oder zumindest stabil bleiben werden.

Regelmäßige Einnahmen durch Miete

Wenn man sich dafür entscheidet, sein Haus oder seine Wohnung nicht zu verkaufen, sondern auf Dauer zu vermieten, so fließen künftig dafür Monat für Monat kontinuierlich Mieteinnahmen auf das Konto. Als Eigentümer und Vermieter muss man zwar hiervon auch die laufenden Kosten tragen und einen Teil für Sanierungen bzw. Renovierungen zurücklegen, sollte die Immobilie allerdings bereits vollständig abbezahlt sein, so kann man sich dennoch meist an einem gewissen zusätzlichen monatlichen Einkommen erfreuen. Auf diese Weise erhält man im Gegensatz zu einem Verkauf zwar keine sehr große Summe auf einen Schlag, sichert seine Immobilie allerdings z.B. für seine Nachkommen.

Steuerliche Aspekte als Vermieter

Wenn Sie eine Kapitalanlage-Immobilie erwerben oder dies bereits vor einigen Jahren getan haben, so profitieren Sie hinsichtlich der Steuer von diversen Abschreibungsvorteilen. Ist Ihre Immobilie vermietet, dann kann ihr Kaufpreis 50 Jahre lang mit 2% jährlich und bei sehr alten Häusern 40 Jahre lang mit 2,5% jährlich abgeschrieben werden (ohne anteiligen Grundstückswert). Ihre laufenden Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Reparaturen können Sie ebenfalls steuerlich geltend machen. Sollten Sie gar eine denkmalgeschützte Immobilie besitzen, dann können Sie noch deutlich höhere Abschreibungen dafür beanspruchen. Insbesondere wer also eine sehr hohe Einkommenssteuer zahlt und darüber hinaus eine sanierungsbedürftige, denkmalgeschützte Immobilie sein Eigen nennen kann, der sollte abwägen, ob eine Sanierung für ihn aus steuerlicher Sicht finanziell vielleicht sogar lukrativer sein könnte als ein gegenwärtiger Verkauf.

Falls Sie noch nicht über einen Zeitraum von zehn Jahren im Besitz Ihrer Immobilie sind, an dieser Stelle noch ein wichtiger Hinweis: Sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermietet haben oder nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst darin gewohnt haben, so fällt im Falle eines Verkaufs eine Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte an – umgangssprachlich auch als Spekulationssteuer bezeichnet. Hierbei verlangt der Fiskus von Ihnen, die positive Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und Ihrem aktuellen Verkaufserlös zu Ihren steuerlichen Einkünften hinzuzurechnen. Dies bedeutet für Sie nicht nur eine unmittelbare Versteuerung Ihres Gewinns aus dem Verkauf, sondern auch insgesamt höhere Einkünfte in Ihrer Einkommenssteuerveranlagung und damit durch die Steuerprogression einen höheren Prozentsatz auf all Ihre anderen Einnahmen. Um bei einer solchen Konstellation der Spekulationssteuer beim Verkauf vollends aus dem Weg zu gehen, würde es sich empfehlen, bis zum Ablauf der zehn Jahre einfach weiter zu vermieten. Im Falle einer Immobilienerbschaft oder Schenkung gilt dieser Umstand explizit nicht, denn hier kommt es lediglich darauf an, dass der Nachlasser bzw. Voreigentümer bereits über zehn Jahre im Besitz der Immobilie war oder zumindest die vergangen drei Jahre darin gewohnt hat.

Alle individuellen Gründe zum Vermieten Ihrer Immobilie  

Die Frage, ob es grundsätzlich besser ist, ein Haus bzw. eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, kann selbstverständlich nicht pauschal beantwortet werden. Viele einzelne Faktoren verleihen jeder unterschiedlichen Situation einen individuellen Charakter. Im Folgenden haben wir einige wichtige Anhaltspunkte für Sie aufgelistet, die für eine Vermietung Ihrer Immobilie sprechen:

• Ihre Immobilie ist in gutem, sofort vermietbaren Zustand oder Sie verfügen über ausreichend Kapital, sie zeitnah und ohne finanzielle Probleme mietfertig zu renovieren bzw. zu sanieren.

• Die Immobilie ist örtlich in der entsprechenden Lage (mit hoher Nachfrage an Mietimmobilien), um Sie zügig und mit ansprechender Miethöhe gewinnbringend vermieten zu können.
• Die zu erwartende Rendite durch die Mieteinnahmen ist aller Voraussicht nach für Sie höher als bei jeder anderen für Sie möglichen Geldanlage.

• Sie müssten bei einem Verkauf eine hohe Spekulationssteuer leisten, weil Sie seit weniger als zehn Jahren im Besitz der Immobilie sind, diese auch keine Erbschaft oder Schenkung ist und Sie die vergangenen drei Jahre auch nicht darin gewohnt haben.

• Sie verfügen über die nötigen finanziellen Mittel, um zuverlässig und dauerhaft die Instandhaltungskosten und sonstigen zwingenden Ausgaben zu tragen.

• Sie haben genügend Zeit dafür, sich mit sämtlichen Verwaltungsangelegenheiten bezüglich Ihrer Mietimmobilie auseinanderzusetzen (anderweitig können Sie dies auch einem Hausverwalter überlassen, was allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden ist).

• Sie bevorzugen eine kontinuierliche, zusätzliche kleine Einnahmequelle gegenüber einer großen, einmaligen Verkaufssumme.

• Sie sind (relativ) schuldenfrei und benötigen aktuell keine große Summe aus einem einmaligen Verkauf (z.B. um einen Kredit zu tilgen).

• Es ist sehr wahrscheinlich, dass Ihre Immobilie zukünftig noch deutlich an Wert gewinnt.

• Sie möchten die Immobilie irgendwann einmal selbst beziehen oder diese in jedem Fall an Ihre Nachkommen vererben.

• Sie sind nicht zwingend auf durchgehende Mieteinnahmen angewiesen, sondern könnten eventuelle „Durststrecken“ jederzeit finanziell verkraften (z.B. durch keine geeigneten Mieter über einen längeren Zeitraum oder durch Problemmieter wie Mietnomaden und zahlungsunfähige aber nicht räumbare Familien mit Kindern).

Generelle Gründe für den Verkauf von Haus oder Wohnung

In diesem Ratgeber haben wir bereits im Pro-Vermietungs-Abschnitt erwähnt, dass die Immobilienpreise über die Jahre immens angestiegen sind und ebenfalls, dass sich der von manchen Experten schon längst vorhergesagte Preiseinbruch noch nicht zwingend abzeichnet. Niemand jedoch kann sicher in die Zukunft sehen  – und wenn man nicht unbedingt (weiter) vermieten möchte, warum nicht aktuell auf Nummer sicher gehen und bei einem momentan ausgesprochen hohen Preisniveau verkaufen, um mit einem Mal einen satten finanziellen Gewinn einzustreichen? Sollten also einige der eben gelesenen persönlichen Argumente für eine Vermietung [Link an Stelle] ohnehin eher wenig bis gar nicht auf Sie zutreffen, dann laden wir Sie ein, jetzt noch etwas weiterzulesen, um dabei alles zu erfahren, was für einen Verkauf Ihrer Immobilie spricht.

Wie die Kaufpreise sind auch die Mietpreise in den letzten Jahren durchschnittlich stetig gestiegen, bei weitem aber nicht im selben Verhältnis. Damit ein Vermieten überhaupt rentabel ist, kommt es sehr auf Lage und Zustand der Immobilie, sowie die örtlichen gesellschaftlichen Gegebenheiten an. Sind Sie schon seit geraumer Zeit VermieterIn, dann wissen Sie bereits ganz genau, was wir im Folgenden für all diejenigen, für die das Feld des Vermietens Neuland ist, erklären möchten: Der Besitz einer Immobilie und deren Vermietung wirkt auf die meisten Außenstehenden für gewöhnlich wie ein großer Segen, bei dem der Vermieter ohne eigenen Aufwand durch die Mieteinnahmen wie von selbst immer reicher und reicher wird. Im Grunde ist allerdings meist beinahe das Gegenteil der Fall. Immobilieneigentum ist immer mit einem Arbeits- und Zeitaufwand von erheblichem Umfang sowie durchaus mit sehr stressbehafteten Momenten verbunden – auch oder gerade dann, wenn ich mein Objekt „nur“ vermiete. Was Sie sich im Vergleich zu einer künftigen Vermietung alles ersparen können und einige weitere gute Gründe für den Verkauf Ihrer Immobilie, sehen Sie hier:

Keine Verwaltung, keine Mietersuche und -probleme

Wer bereits VermieterIn einer Immobilie ist oder war, der weiß, wieviel Zeit er in deren Verwaltung investieren muss. Besitzt man eine Immobilie in einer Lage, um die sich die Menschen nicht wirklich reißen, kann sich auch die Suche nach Neumietern äußerst langwierig gestalten. Dies kostet dann nicht nur Zeit, sondern auch Nerven und vor allem wichtiges Kapital, wenn Wohnung oder Haus einfach zu lange unbewohnt und damit unbezahlt bleiben. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit, sowohl die Verwaltung als auch die Mietersuche in fremde Hände zu geben, hierfür müssen allerdings dann die nicht unerheblichen finanziellen Mittel vorhanden sein. Und selbst wenn ich die augenscheinlich geeigneten Mieter gefunden habe, gibt es keinerlei Sicherheit, dass es diese auch wirklich sind. Zeit- und vor allem geldraubende Mietnomaden sind keine düsteren Legenden, ebenso gibt es plötzlich zahlungsunfähige Familien mit Kindern, mit denen der Vermieter nicht räumen lassen darf oder auch Mieter, die Räumlichkeiten bis zur absoluten Sanierungsreife zugrunde richten. Mit dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung entledigen Sie sich von all den Verpflichtungen und dem äußeren Ballast, den Immobilieneigentum zwangsläufig mit sich bringt.

Keine Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen

Eine Immobilie bedarf der regelmäßigen Pflege und laufend fallen Kosten für Reparaturen und Instandsetzung an. So manches Mal muss auch komplett saniert oder einfach eine Anpassung an den zeitgemäßen Wohnstandard durchgeführt werden. Eine vollumfängliche Badezimmersanierung beispielsweise kann Sie je nach Wohnungsart bis zu zwei Jahresmieten kosten und ein neues Dach gar noch deutlich mehr. Mit energetischen Sanierungen können Sie zwar einiges an Energie einsparen, doch um die Ausgaben hierfür wieder reinzuholen, gilt es, viele Jahre an Mieteinnahmen abzuwarten. Um Ihre Immobilie stets gut vermietbar und zeitgemäß zu halten, müssen Sie für gewöhnlich sehr viel Geld, Zeit oder auch Arbeitsaufwand investieren. Wer das nicht kann oder vielleicht auch gar nicht möchte, der fährt deutlich besser damit, seine Wohnung oder sein Haus nicht zu vermieten, sondern rechtzeitig zu veräußern.

Schlechte Lage und/oder Zustand Ihrer Immobilie

Im Allgemeinen kann man sagen, dass Immobilien durchaus wertvoll sind. Wenn Sie in Regionen wie in und um München oder Frankfurt ein Haus oder eine größere Wohnung gänzlich abbezahlt besitzen, können Sie sich durchaus als reich ansehen. Doch nicht überall gibt es eine hohe Lebensqualität oder Wohnungsmangel. Viele ländliche und strukturschwache Gebiete sind von niedrigen Mietpreisen und Leerstand geprägt. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in wenig attraktiver Lage sind, ist es auch keine Lösung, besonders günstig zu vermieten. Der Erhalt Ihrer Immobilie kostet Sie – siehe oben – einiges an Geld. Für die Handwerker spielt es bei ihrer Rechnungsstellung dabei keine Rolle, wie rentabel Ihre Wohnung oder Ihr Haus für Sie ist, sondern wieviel Aufwand die jeweils erledigte Arbeit erfordert hat. Auch in solchen Fällen ist der Verkauf der Immobilie deutlich ratsamer als die Vermietung, um der Zukunft relativ gelassen entgegen sehen zu können. Sollten Sie – z.B. durch eine Erbschaft – in den Besitz einer Immobilie gekommen sein, die Sie von Grund auf sanieren müssten, um sie überhaupt erst vermietbar zu machen, dann gilt es, sehr genau abzuwägen, ob Sie dies leisten wollen oder überhaupt können und welchen Nutzen Sie im Endeffekt wirklich davon haben. Stehen die Zeichen auf eine sich im Anschluss daran nur schwierig oder unrentabel zu vermietende Immobilie, dann ist die ideale Option natürlich auch hier der Verkauf.

Alle individuellen Gründe für den Verkauf Ihrer Immobilie

• Ihre Immobilie ist in einem schlechten, nicht vermietbaren Zustand und Sie verfügen entweder auch nicht über die nötigen finanziellen Mittel zur Sanierung oder möchten die Kosten dafür nicht aufbringen.

• Ihnen fehlt das notwendige Kapital, um zuverlässig und dauerhaft die Instandhaltungskosten und sonstigen zwingenden Ausgaben zu tragen.

• Die Immobilie ist örtlich in wenig attraktiver Lage (mit einer geringen Nachfrage an Mietimmobilien), und die Aussichten, sie in ansprechender Miethöhe gewinnbringend vermieten zu können sind eher schlecht.

• Die zu erwartende Rendite durch die Mieteinnahmen ist aller Voraussicht nach für Sie geringer als bei einer anderen für Sie gerade interessanten Geldanlage.

• Sie sind seit mindestens zehn Jahren im Besitz der Immobilie, haben sie geerbt bzw. durch eine Schenkung erhalten oder haben die vergangenen drei Jahre darin gewohnt – und müssen deshalb keinerlei Spekulationssteuer abtreten.

• Sie haben keine Zeit oder keine Lust, sich mit der Mietersuche und sämtlichen Verwaltungsangelegenheiten bezüglich Ihrer Mietimmobilie auseinanderzusetzen und möchten diesbezüglich auch keine Kosten für eine externe Hausverwaltung oder einen Makler aufwenden

• Sie bevorzugen eine einmalige, große Summe, um z.B. einen Kredit damit zu tilgen, sie anderweitig anzulegen oder sich einen lange gehegten Traum zu erfüllen.

• Es ist sehr wahrscheinlich, dass Ihre Immobilie zukünftig an Wert verlieren wird.

• Sie möchten die Immobilie weder jetzt noch irgendwann später selbst beziehen oder sie an Ihre Nachkommen vererben.

• Sie wären zum optimalen Erhalt Ihrer Immobilie zwingend auf durchgehende Mieteinnahmen angewiesen und könnten dabei absolut keine eventuellen finanziellen „Durststrecken“ verkraften (z.B. über einen längeren Zeitraum ohne Mieter, Nichtzahler etc.)

• Sie haben keine Lust, sich mit eventuellen Problemmietern auseinanderzusetzen.

Wir hoffen, dass Sie dieser Beitrag bei Ihrer persönlichen Entscheidungsfindung, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, etwas unterstützen kann – und würden uns freuen, wenn Sie demnächst wieder bei uns im Ratgeber-Blog reinschauen.

Ihre Fam. Dullinger